Comment sont calculés les frais de notaire en 2026 ?
Dans l’ancien, les frais d’acquisition additionnent une taxe départementale (5 % dans la plupart des départements), une taxe communale de 1,2 %, des frais d’assiette de 2,37 % sur la part départementale, la contribution de sécurité immobilière de 0,1 %, les émoluments TTC du notaire, puis les formalités et débours.
Ces trois premières taxes forment les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Au taux de 5 %, ils représentent 6,32 % du prix ; à 4,5 %, 5,81 % ; dans l’Indre, resté à 3,8 %, 5,09 %. Le reste de la facture, environ 1 à 2 points, rémunère le notaire et couvre les frais de dossier.
La base de calcul est le prix inscrit à l’acte, diminué du mobilier cédé avec le bien lorsqu’il est détaillé et valorisé. Le simulateur ci-dessus applique automatiquement le taux du département que vous sélectionnez, puis l’exonération partielle si vous êtes primo-accédant.
Quels départements appliquent 5 % de droits de mutation ?
Au 1er juin 2026, seuls douze départements n’appliquent pas le taux relevé de 5 % : onze sont restés à 4,5 % et l’Indre applique 3,8 %. Le tableau suivant liste les exceptions ; tout département absent de cette liste est à 5 %.
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 0,5 point, sans dépasser 5 %, pour les ventes signées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La hausse entre en vigueur le premier jour du deuxième mois qui suit la notification de la délibération à l’administration fiscale, ce qui explique des dates d’application différentes d’un département à l’autre.
C’est le département où se situe le bien qui compte, jamais celui de votre domicile. Un taux peut encore évoluer après la publication de ce tableau : vérifiez le barème en vigueur à la date de signature de l’acte authentique, pas à celle du compromis.
| Département | Taux départemental | Droits totaux, frais d’assiette compris |
|---|---|---|
| 05 · Hautes-Alpes | 4,50 % | 5,81 % |
| 06 · Alpes-Maritimes | 4,50 % | 5,81 % |
| 07 · Ardèche | 4,50 % | 5,81 % |
| 16 · Charente | 4,50 % | 5,81 % |
| 26 · Drôme | 4,50 % | 5,81 % |
| 36 · Indre | 3,80 % | 5,09 % |
| 48 · Lozère | 4,50 % | 5,81 % |
| 60 · Oise | 4,50 % | 5,81 % |
| 65 · Hautes-Pyrénées | 4,50 % | 5,81 % |
| 71 · Saône-et-Loire | 4,50 % | 5,81 % |
| 971 · Guadeloupe | 4,50 % | 5,81 % |
| 976 · Mayotte | 4,50 % | 5,81 % |
Frais de notaire à Paris et en Île-de-France
Paris et les sept autres départements franciliens appliquent 5 %. Pour un appartement ancien de 400 000 €, l’estimation atteint environ 31 500 €, soit 7,9 % du prix, ramenée à environ 29 500 € pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale.
Paris n’a donc plus de régime particulier : il suit la même règle que la majorité des départements. Ce qui change à Paris, c’est surtout le niveau des prix, qui rend le demi-point de hausse plus visible en euros : 2 000 € sur 400 000 €, 3 000 € sur 600 000 €.
Primo-accédant : quelle exonération en 2026 ?
Le primo-accédant qui achète sa résidence principale reste au taux de 4,5 % même si le département est passé à 5 %. Est primo-accédant celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acte.
L’avantage vaut 0,5 % du prix plus les frais d’assiette correspondants, soit environ 1 280 € sur 250 000 € et 2 050 € sur 400 000 €. Il ne supprime pas les droits de mutation : il neutralise seulement la hausse votée depuis 2025. Dans un département resté à 4,5 % ou à 3,8 %, il n’y a donc rien à exonérer.
Pour un couple, les notaires appliquent la condition acquéreur par acquéreur. En indivision, seul celui qui remplit la condition bénéficie du taux de 4,5 %, à proportion de sa part. Des époux mariés sous un régime de communauté doivent en principe remplir tous les deux la condition. Le notaire vous demandera une déclaration à insérer dans l’acte.
Barème des émoluments de vente
La rémunération proportionnelle du notaire est calculée tranche par tranche, puis soumise à la TVA de 20 %. Le taux de 0,799 % ne s’applique qu’à la part du prix au-delà de 60 000 €, si bien que les émoluments représentent environ 1,15 % TTC du prix pour un bien de 250 000 €.
Ce barème est fixé par l’État et identique partout en France. Les trois premières tranches produisent au plus 877 € HT, ce qui explique pourquoi les émoluments pèsent proportionnellement plus lourd sur un petit prix.
| Tranche du prix | Taux HT | Émoluments HT maximum de la tranche |
|---|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % | 252 € |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | 168 € |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | 458 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | — |
Frais de notaire par prix d’achat : le tableau complet
Dans l’ancien, comptez environ 9,4 % du prix à 100 000 € dans un département à 5 %, 8,2 % à 250 000 € et 7,6 % à 1 000 000 €. Le pourcentage baisse quand le prix monte, parce qu’une partie des frais est forfaitaire et que le barème des émoluments est dégressif.
Le tableau est produit par le code du calculateur, sans mobilier déduit. La colonne « primo-accédant ou 4,5 % » vaut à la fois pour un primo-accédant dans un département à 5 % et pour tout acheteur dans un département resté à 4,5 %, puisque le calcul est alors identique.
| Prix d’achat | Ancien, département à 5 % | Ancien, primo-accédant ou 4,5 % | Ancien, Indre (3,8 %) | Neuf / VEFA |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 9 414 € (9,4 %) | 8 902 € (8,9 %) | 8 186 € (8,2 %) | 3 811 € (3,8 %) |
| 150 000 € | 13 103 € (8,7 %) | 12 335 € (8,2 %) | 11 260 € (7,5 %) | 4 697 € (3,1 %) |
| 200 000 € | 16 791 € (8,4 %) | 15 768 € (7,9 %) | 14 334 € (7,2 %) | 5 584 € (2,8 %) |
| 250 000 € | 20 480 € (8,2 %) | 19 200 € (7,7 %) | 17 409 € (7,0 %) | 6 471 € (2,6 %) |
| 300 000 € | 24 169 € (8,1 %) | 22 633 € (7,5 %) | 20 483 € (6,8 %) | 7 358 € (2,5 %) |
| 400 000 € | 31 546 € (7,9 %) | 29 499 € (7,4 %) | 26 632 € (6,7 %) | 9 132 € (2,3 %) |
| 600 000 € | 46 301 € (7,7 %) | 43 229 € (7,2 %) | 38 930 € (6,5 %) | 12 680 € (2,1 %) |
| 1 000 000 € | 75 810 € (7,6 %) | 70 691 € (7,1 %) | 63 525 € (6,4 %) | 19 775 € (2,0 %) |
Pourquoi le taux dépasse 10 % sur les petits prix ?
Parce que les formalités et les débours sont des montants à peu près fixes et que le barème des émoluments applique ses taux les plus élevés aux premières tranches. À 50 000 €, les frais atteignent environ 11,4 % du prix ; à 1 000 000 €, environ 7,6 %.
C’est la limite des règles de pouce du type « 7 à 8 % » : elles décrivent un achat de 200 000 à 400 000 € dans l’ancien, mais sous-estiment nettement le budget d’un studio, d’un garage, d’une place de parking ou d’un bien rural peu cher.
| Prix d’achat | Frais totaux (5 %) | Taux effectif | Part des frais fixes |
|---|---|---|---|
| 30 000 € | 4 154 € | 13,85 % | 37,5 % |
| 50 000 € | 5 694 € | 11,39 % | 27,4 % |
| 80 000 € | 7 939 € | 9,92 % | 19,7 % |
| 120 000 € | 10 889 € | 9,07 % | 14,3 % |
| 250 000 € | 20 480 € | 8,19 % | 7,6 % |
| 500 000 € | 38 923 € | 7,78 % | 4,0 % |
| 1 000 000 € | 75 810 € | 7,58 % | 2,1 % |
Le notaire garde-t-il les frais de notaire ?
Non. Sur un bien ancien de 250 000 € dans un département à 5 %, environ 78 % des frais sont des impôts reversés au département, à la commune et à l’État. La rémunération du notaire, TVA comprise, représente environ 14 % du total.
L’administration parle d’ailleurs de « frais d’acquisition ». Les débours ne sont pas une marge : ce sont des sommes avancées pour votre compte (documents d’urbanisme, état hypothécaire, cadastre, publication) et justifiées sur le décompte final.
| Poste (bien ancien de 250 000 €, département à 5 %) | Montant | Part des frais | Bénéficiaire |
|---|---|---|---|
| Taxe départementale (5 %) | 12 500 € | 61,0 % | Département |
| Taxe communale (1,2 %) | 3 000 € | 14,6 % | Commune |
| Frais d’assiette et de recouvrement (2,37 % de la taxe départementale) | 296 € | 1,4 % | État |
| Contribution de sécurité immobilière (0,1 %) | 250 € | 1,2 % | État |
| Émoluments du notaire TTC | 2 874 € | 14,0 % | Notaire (TVA à l’État) |
| Formalités TTC (forfait) | 960 € | 4,7 % | Notaire |
| Débours (forfait) | 600 € | 2,9 % | Tiers : cadastre, urbanisme, publication |
| Total | 20 480 € | 100 % | — |
Frais de notaire dans le neuf et en VEFA
Pour un logement neuf acheté sur plan ou vendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière d’environ 0,715 %. Les frais tombent autour de 2,5 % du prix : environ 6 470 € pour 250 000 €.
Le prix est alors soumis à la TVA, déjà incluse dans le prix TTC payé au promoteur : c’est pour éviter une double taxation que la taxe de publicité foncière est réduite. Les émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les formalités restent dus sur le même barème que dans l’ancien.
Un logement revendu après cinq ans, ou par un particulier qui n’est pas assujetti à la TVA, repasse dans le régime de l’ancien, même s’il paraît récent. Le taux départemental et l’exonération primo-accédant ne jouent pas dans le neuf.
Quel prix viser avec un budget total donné ?
Avec 300 000 € au total pour le prix et les frais, vous pouvez viser environ 277 500 € dans l’ancien à 5 %, 278 800 € en tant que primo-accédant et 292 800 € dans le neuf. Le mode « Budget total → prix maximal » du calculateur fait ce calcul inverse.
Ce calcul est utile avant une visite ou une offre : l’annonce affiche un prix, mais votre plan de financement doit couvrir le prix plus les frais d’acquisition, qui sont généralement payés sur l’apport personnel.
| Budget total disponible | Prix maximal, ancien à 5 % | Primo-accédant (4,5 %) | Neuf / VEFA |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 137 798 € | 138 458 € | 145 384 € |
| 200 000 € | 184 362 € | 185 245 € | 194 513 € |
| 250 000 € | 230 927 € | 232 033 € | 243 642 € |
| 300 000 € | 277 492 € | 278 821 € | 292 770 € |
| 400 000 € | 370 621 € | 372 397 € | 391 027 € |
| 500 000 € | 463 751 € | 465 972 € | 489 284 € |
Ce que cette estimation ne comprend pas
Le calcul couvre uniquement les frais dus à la signature de l’acte d’achat. Il ignore le financement, l’intermédiation et les travaux, qui peuvent coûter davantage que les frais d’acquisition eux-mêmes.
- Frais de garantie du prêt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution) et frais de dossier bancaire.
- Commission d’agence lorsqu’elle est à la charge de l’acquéreur : elle n’entre pas dans la base taxable si elle est payée directement par l’acheteur et mentionnée à l’acte.
- Taxe foncière et charges de copropriété remboursées au vendeur au prorata.
- Frais propres au vendeur : mainlevée d’hypothèque, diagnostics, impôt sur la plus-value.
- Cas particuliers : terrain à bâtir, indivision, viager, donation ou succession.
Comment comparer l’estimation à la provision du notaire ?
Le notaire appelle une provision sur frais, souvent légèrement supérieure au coût réel, puis restitue le solde après la publication de l’acte. Comparez poste par poste plutôt que le seul total.
- Demandez le détail écrit : taxe départementale, taxe communale, frais d’assiette, contribution de sécurité immobilière, émoluments, formalités, débours.
- Vérifiez que le taux départemental appliqué est celui du lieu du bien à la date de l’acte.
- Contrôlez la base taxable : le mobilier déduit doit correspondre à la liste annexée au compromis puis à l’acte.
- Si vous êtes primo-accédant dans un département à 5 %, vérifiez que votre déclaration figure dans l’acte.
- Réclamez le décompte définitif et le remboursement du trop-versé une fois les formalités accomplies.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
Normalement l’acheteur. Une vente « acte en main » peut prévoir que le vendeur les prend en charge, mais cette répartition doit être expressément écrite dans l’acte. Le vendeur garde ses propres frais : diagnostics, mainlevée, plus-value.
Peut-on déduire les meubles du calcul ?
Oui, si les meubles sont réels, estimés à leur valeur d’usage et listés séparément dans le compromis puis l’acte. Une cuisine équipée détaillée peut l’être, pas les éléments incorporés au bâti comme la plomberie ou le chauffage. Sur 250 000 €, 10 000 € de mobilier réduisent les frais d’environ 740 €.
Quels sont les frais de notaire pour 200 000 € ?
Environ 16 800 € dans l’ancien dans un département à 5 %, soit 8,4 % du prix, environ 15 800 € au taux de 4,5 % ou pour un primo-accédant, et environ 5 600 € dans le neuf.
Mon département va-t-il repasser à 4,5 % ?
La hausse est autorisée pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028. Sauf nouvelle loi, les départements concernés ne peuvent plus appliquer le taux majoré au-delà de cette date ; ils peuvent aussi le baisser avant par délibération.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
La part fiscale ne l’est pas : elle est fixée par la loi et le département. Le notaire peut accorder une remise partielle sur ses émoluments dans les conditions prévues par la réglementation ; demandez-lui si votre acte y est éligible.
Peut-on emprunter les frais de notaire ?
Certaines banques financent tout ou partie des frais, mais beaucoup demandent qu’ils soient couverts par l’apport. C’est un point à traiter avec le prêteur avant de signer le compromis.
Pourquoi mon estimation diffère-t-elle du simulateur officiel ?
Cet outil retient des forfaits pour les formalités (960 € TTC) et les débours (600 €), alors qu’ils varient selon l’acte et le bien. Il ignore aussi les cas particuliers comme le terrain, l’indivision ou la donation. Le simulateur officiel cité en source reste la référence.
Les frais sont-ils les mêmes pour un terrain ou un garage ?
Le barème et les droits suivent la même logique, mais le taux effectif est beaucoup plus élevé sur un petit montant : plus de 11 % pour 50 000 €. Un terrain à bâtir acheté par un particulier relève en général des droits de l’ancien.
Sources et méthode
Les calculs reposent sur les formules visibles dans l’outil. Les données réglementaires ou médicales sont comparées aux références ci-dessous à la date de mise à jour.
- Taux et abattements des droits d’enregistrement applicables au 1er juin 2026 — DGFiP, impots.gouv.fr · Taux voté par département, taux maintenu pour les primo-accédants
- J’achète un bien immobilier : quels frais dois-je payer chez le notaire ? — impots.gouv.fr · Taxe communale 1,2 %, frais d’assiette 2,37 %, CSI 0,1 %, barème des émoluments
- Vente immobilière et augmentation des droits de mutation à titre onéreux — Notaires de France · Période 2025-2028, conditions primo-accédant, cas des couples
- Simulateur officiel des frais d’acquisition — Service-Public / ANIL