Que sont les tantièmes de copropriété ?
Les tantièmes expriment la quote-part des parties communes attachée à chaque lot, en général sur 1 000 (millièmes) ou 10 000. Ils figurent dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, et servent à répartir certaines charges et à compter les voix en assemblée.
Un lot de 85 / 1 000 détient 8,5 % des parties communes de la clé considérée. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, cette quote-part est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, appréciée d’après sa consistance, sa superficie et sa situation, sans égard à son utilisation.
Comment calculer une quote-part avec les tantièmes ?
Multipliez le montant total par les tantièmes du lot, puis divisez par le total de la clé. Pour 12 000 € de travaux et 85 / 1 000, la quote-part est 12 000 × 85 ÷ 1 000 = 1 020 €, soit 255 € par trimestre si la dépense est appelée en quatre fois.
La formule fonctionne avec des millièmes, des dix-millièmes ou toute autre base, à condition que le numérateur du lot et le dénominateur viennent de la même clé. Si vous possédez aussi une cave ou un parking qui participent à cette clé, additionnez leurs tantièmes à ceux de l’appartement avant de calculer.
| Tantièmes du lot | Pourcentage | Quote-part sur 20 000 € | Par trimestre |
|---|---|---|---|
| 25 / 1 000 | 2,5 % | 500,00 € | 125,00 € |
| 50 / 1 000 | 5 % | 1 000,00 € | 250,00 € |
| 85 / 1 000 | 8,5 % | 1 700,00 € | 425,00 € |
| 125 / 1 000 | 12,5 % | 2 500,00 € | 625,00 € |
| 200 / 1 000 | 20 % | 4 000,00 € | 1 000,00 € |
Tantièmes de copropriété ou tantièmes de charges ?
Ce ne sont pas toujours les mêmes nombres. Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes suivent la quote-part de parties communes ; les charges de services collectifs et d’équipements communs suivent l’utilité que ces services présentent pour chaque lot.
Un immeuble peut donc avoir plusieurs grilles : charges générales, ascenseur, chauffage collectif, eau froide, bâtiment ou escalier. Un rez-de-chaussée peut avoir une quote-part d’ascenseur nulle ou très faible alors que ses tantièmes généraux sont élevés.
Avant de calculer, repérez sur l’appel de fonds la nature de chaque ligne et la clé qui lui est associée. Saisir les tantièmes généraux à la place d’une clé spéciale donne un résultat juste mathématiquement, mais faux pour la copropriété.
- Charges générales : assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, entretien et ravalement des parties communes.
- Charges spéciales : ascenseur, chauffage collectif, eau froide collective, espaces réservés à un bâtiment.
Calculer une dépense répartie sur plusieurs clés
Calculez chaque part avec le bon total, puis additionnez. Pour 3 000 € de charges générales sur 1 000 tantièmes et 1 800 € d’ascenseur sur une clé de 800, un lot de 120 / 1 000 et 150 / 800 paie 360,00 € + 337,50 € = 697,50 €.
Le mode « Quote-part de charges » du calculateur accepte autant de clés que nécessaire : ajoutez une ligne par clé en reprenant le montant de la dépense, vos tantièmes et le total de cette clé. Le résultat donne la somme et le quart trimestriel.
Exemple : répartition d’un budget de 24 000 € dans un immeuble
Dans un immeuble dont les tantièmes totalisent 1 000, un budget annuel de 24 000 € fait valoir chaque millième 24 €. Chaque copropriétaire paie en principe un quart de sa quote-part au début de chaque trimestre.
Additionnez les quotes-parts : le total doit redonner exactement le budget, à l’arrondi près. C’est le contrôle le plus simple à faire sur un appel de fonds ou sur le relevé de charges annuel.
| Lot | Tantièmes | Part | Quote-part sur 24 000 € | Appel trimestriel |
|---|---|---|---|---|
| Lot 1 — T2, 1er étage | 95 / 1 000 | 9,5 % | 2 280 € | 570 € |
| Lot 2 — T3, 1er étage | 140 / 1 000 | 14,0 % | 3 360 € | 840 € |
| Lot 3 — T2, 2e étage | 100 / 1 000 | 10,0 % | 2 400 € | 600 € |
| Lot 4 — T4, 2e étage | 180 / 1 000 | 18,0 % | 4 320 € | 1 080 € |
| Lot 5 — T3, 3e étage | 150 / 1 000 | 15,0 % | 3 600 € | 900 € |
| Lot 6 — T5, 4e étage | 235 / 1 000 | 23,5 % | 5 640 € | 1 410 € |
| Lot 7 — commerce, RDC | 90 / 1 000 | 9,0 % | 2 160 € | 540 € |
| Lots 8 à 10 — caves et parkings | 10 / 1 000 | 1,0 % | 240 € | 60 € |
| Total | 1 000 / 1 000 | 100 % | 24 000 € | 6 000 € |
Budget prévisionnel, appels de fonds et régularisation
L’assemblée générale vote chaque année un budget prévisionnel. Sauf décision contraire, les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, à raison d’un quart du budget voté, réparti selon les clés applicables.
Les travaux hors budget, comme un ravalement ou une réfection de toiture, font l’objet d’appels distincts selon l’échéancier voté. La régularisation annuelle compare ensuite les provisions versées aux dépenses réelles et fait apparaître un solde à payer ou à rembourser pour chaque lot.
Comment sont fixés les tantièmes d’un lot ?
Ils sont établis à la création de la copropriété, souvent par un géomètre-expert, à partir de la surface de chaque lot pondérée par des coefficients de consistance et de situation : étage, exposition, vue, annexes. L’usage du lot, habitation ou bureau, n’entre pas en compte.
Le mode « Estimer des tantièmes » reproduit cette logique : surface × coefficient, puis part de chaque lot dans la surface pondérée totale, arrondie pour que le total tombe juste sur 1 000 ou 10 000. Les coefficients varient d’un expert à l’autre ; l’outil sert à comprendre un ordre de grandeur, pas à établir un état descriptif.
Dans l’exemple ci-dessous, la cave pèse peu parce que son coefficient est de 0,3, et le T4 du troisième étage dépasse le T3 à la fois par sa surface et par sa situation.
| Lot | Surface | Coefficient | Surface pondérée | Tantièmes estimés sur 1 000 |
|---|---|---|---|---|
| T2, 1er étage | 45 m² | 1 | 45 m² | 214 |
| T3, 2e étage avec balcon | 68 m² | 1,05 | 71,4 m² | 340 |
| T4, 3e étage, vue dégagée | 82 m² | 1,1 | 90,2 m² | 429 |
| Cave | 12 m² | 0,3 | 3,6 m² | 17 |
Peut-on modifier ou contester une répartition ?
La répartition des charges ne peut en principe être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Un copropriétaire peut toutefois agir en justice si la part de son lot s’écarte de plus d’un quart de ce qu’elle devrait être selon les règles légales, dans le délai fixé par l’article 12 de la loi de 1965.
Ce délai est de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété. Le juge qui retient la demande procède à une nouvelle répartition. Des exceptions à l’unanimité existent, par exemple lorsque des travaux ou un changement d’usage d’un lot modifient la répartition, ou lors d’une division ou d’une réunion de lots.
Le simulateur ne crée jamais une nouvelle répartition. Pour une contestation, rassemblez l’état descriptif de division, les plans et les surfaces, puis faites examiner le dossier par un géomètre-expert ou un avocat.
Combien de voix donnent mes tantièmes en assemblée générale ?
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part de parties communes. Mais s’il détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires : 650 / 1 000 ne donnent alors que 350 voix sur 700.
Cette règle de l’article 22 empêche un copropriétaire majoritaire de décider seul. Le mode « Voix en assemblée » l’applique automatiquement et indique le seuil de la majorité de l’article 25.
| Tantièmes du copropriétaire | Voix après article 22 | Total des voix du syndicat | Poids réel |
|---|---|---|---|
| 300 / 1 000 | 300 | 1 000 | 30 % |
| 500 / 1 000 | 500 | 1 000 | 50 % |
| 550 / 1 000 | 450 | 900 | 50 % |
| 650 / 1 000 | 350 | 700 | 50 % |
| 800 / 1 000 | 200 | 400 | 50 % |
Quelles majorités s’appliquent aux décisions ?
Selon la décision, la majorité se calcule sur les voix exprimées des présents et représentés (article 24), sur les voix de tous les copropriétaires (article 25) ou par une double majorité en nombre et en voix (article 26).
| Règle | Majorité requise | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des présents et représentés | Travaux d’entretien, approbation des comptes |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Désignation du syndic, certains travaux d’amélioration |
| Article 26 | Majorité des membres représentant au moins deux tiers des voix | Modification du règlement pour la jouissance des parties communes |
Comment vérifier un appel de fonds ?
Comparez la clé, le total de la dépense et les tantièmes de votre lot avec le règlement de copropriété et le relevé du syndic. La plupart des erreurs viennent d’une mauvaise clé ou d’un lot annexe oublié.
- Identifiez la ligne de charge concernée et sa clé.
- Relevez le montant total voté ou budgété.
- Vérifiez le total de la clé : 1 000, 10 000 ou une base spécifique.
- Additionnez les tantièmes de tous vos lots concernés.
- Refaites le calcul et demandez le détail au syndic en cas d’écart.
Questions fréquentes
Comment calculer 85 tantièmes sur 1 000 ?
85 ÷ 1 000 = 0,085, soit 8,5 %. Multipliez ensuite la dépense totale par 0,085 : 1 020 € pour 12 000 €.
Quelle différence entre millièmes et tantièmes ?
Tantième est le terme générique. Un millième est un tantième exprimé sur une base totale de 1 000 ; un dix-millième, sur 10 000.
Où trouver les tantièmes de mon appartement ?
Dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, remis lors de l’achat, ainsi que sur les appels de fonds du syndic qui rappellent les tantièmes de chaque clé.
Combien paie un lot de 150 tantièmes sur un budget de 24 000 € ?
24 000 × 150 ÷ 1 000 = 3 600 € par an, soit 900 € par trimestre.
Que vaut un tantième en euros ?
Divisez le montant à répartir par le total de la clé. Pour 24 000 € sur 1 000 tantièmes, un tantième vaut 24 € ; sur 10 000, il vaut 2,40 €.
Pourquoi ma quote-part d’ascenseur diffère-t-elle de mes tantièmes généraux ?
Parce que l’ascenseur relève d’une clé de charges spéciales fondée sur l’utilité de l’équipement pour chaque lot, qui dépend notamment de l’étage.
Les tantièmes changent-ils si je fais des travaux dans mon lot ?
Pas automatiquement. Une modification suppose une décision de l’assemblée et une mise à jour de l’état descriptif de division et du règlement, publiée au service de la publicité foncière.
Un propriétaire majoritaire peut-il tout décider seul ?
Non. Au-delà de la moitié des tantièmes, ses voix sont ramenées à la somme des voix des autres copropriétaires, ce qui l’empêche d’atteindre seul une majorité absolue.
Sources et méthode
Les calculs reposent sur les formules visibles dans l’outil. Les données réglementaires ou médicales sont comparées aux références ci-dessous à la date de mise à jour.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété — Légifrance · Articles 5, 10, 11 et 12 : quote-part et répartition des charges
- Article 22 de la loi du 10 juillet 1965 — Légifrance · Voix et réduction du copropriétaire majoritaire
- Tantièmes de copropriété : de quoi s’agit-il ? — Service-Public.fr
- Acheter un logement en copropriété — ANIL