Comment calculer un rendement locatif ?
Le rendement locatif brut se calcule en divisant les loyers annuels hors charges par le prix d’achat, puis en multipliant par 100. Un appartement acheté 150 000 € et loué 800 € par mois rapporte 9 600 € par an, soit un rendement brut de 6,4 %.
Ce rendement brut sert à comparer rapidement des annonces, mais il surestime toujours la rentabilité réelle. Il ignore les frais d’acquisition, les mois sans locataire, les charges que le propriétaire ne peut pas récupérer et l’impôt.
Le rendement net retranche ces dépenses et rapporte le résultat au coût total de l’opération : prix, frais de notaire, travaux et ameublement. Le rendement net-net déduit en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Enfin, le cash-flow compare ce qui reste chaque mois à la mensualité du crédit.
Le simulateur ci-dessus calcule les trois niveaux en même temps. Laissez le champ des frais de notaire à zéro pour utiliser une estimation dans l’ancien, issue du même calcul que notre simulateur de frais de notaire.
Exemple de calcul du rendement locatif net
Pour un coût total de 170 000 € (prix, notaire et travaux), 8 800 € de loyers encaissés et 1 800 € de charges, le revenu net atteint 7 000 € par an : le rendement net est de 4,12 %. Après impôt au micro-foncier avec une tranche à 30 %, il tombe à 2,41 %.
Les hypothèses : 12 000 € de frais de notaire, 8 000 € de travaux, un mois de vacance par an, 500 € de charges de copropriété non récupérables, 900 € de taxe foncière, 150 € d’assurance propriétaire non occupant et 250 € d’entretien. Le tableau détaille chaque étape.
| Étape | Montant annuel | Rendement |
|---|---|---|
| Loyers théoriques (800 € × 12) | 9 600 € | 6,4 % brut (sur le prix) |
| Loyers encaissés (1 mois de vacance) | 8 800 € | — |
| Charges, taxe foncière, PNO, entretien | − 1 800 € | — |
| Revenu net de charges | 7 000 € | 4,12 % net (sur 170 000 €) |
| Impôt 30 % + prélèvements sociaux 17,2 % | − 2 908 € | — |
| Revenu net-net | 4 092 € | 2,41 % net-net |
Quelles charges déduire pour le rendement net ?
Retenez toutes les dépenses que le locataire ne rembourse pas : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion d’agence, entretien, garantie loyers impayés et une provision pour vacance locative. Les charges récupérables refacturées au locataire n’entrent pas dans le calcul.
- Taxe foncière : souvent l’équivalent d’un mois de loyer, parfois davantage dans les villes qui l’ont fortement augmentée ; consultez le dernier avis du vendeur.
- Charges de copropriété : demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et isolez la part non récupérable (honoraires du syndic, gros entretien, fonds de travaux).
- Gestion locative : 6 à 8 % TTC des loyers encaissés en moyenne, plus des frais de mise en location.
- Vacance locative : prévoyez au moins un demi-mois à un mois par an, davantage pour une colocation ou une ville étudiante où les baux se terminent en été.
- Entretien et gros travaux : une provision de 0,5 à 1 % de la valeur du bien par an évite les mauvaises surprises.
- Intérêts d’emprunt : ils ne réduisent pas le rendement net, qui mesure la performance du bien, mais ils pèsent sur le cash-flow.
Rendement net-net : micro-foncier, LMNP et prélèvements sociaux
En location nue au micro-foncier, l’impôt porte sur 70 % des loyers, taxés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En meublé longue durée au micro-BIC, l’abattement est de 50 %, mais les prélèvements sociaux passent à 18,6 % à compter des revenus 2025.
Le micro-foncier s’applique de plein droit si vos loyers nus ne dépassent pas 15 000 € par an. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant réel, y compris les intérêts d’emprunt et les travaux ; un déficit foncier peut même s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Depuis la loi de finances pour 2025, les meublés de tourisme non classés relèvent d’un abattement de 30 % avec un plafond de 15 000 €. Les meublés de tourisme classés et la location meublée de longue durée conservent un abattement de 50 %, avec un plafond de 77 700 € pour les revenus 2025, porté à 83 600 € pour les revenus 2026. Au régime réel, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux pour les revenus d’une location meublée non professionnelle. Les revenus fonciers d’une location nue restent à 17,2 %. Le tableau compare les régimes sur l’exemple précédent.
| Régime | Abattement | Plafond de recettes | Prélèvements sociaux | Impôt total (TMI 30 %) | Rendement net-net |
|---|---|---|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 30 % | 15 000 € | 17,2 % | 2 908 € | 2,41 % |
| Meublé (LMNP) longue durée, micro-BIC | 50 % | 83 600 € | 18,6 % | 2 138 € | 2,86 % |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 18,6 % | 2 994 € | 2,36 % |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 83 600 € | 18,6 % | 2 138 € | 2,86 % |
Cash-flow et rendement avec un crédit immobilier
Le cash-flow mensuel est égal aux loyers encaissés, moins les charges, l’impôt et la mensualité du crédit, le tout divisé par 12. Un investissement à 4 ou 5 % de rendement net financé à 100 % sur 20 ans est rarement autofinancé : il demande souvent un effort d’épargne mensuel.
Le tableau reprend l’exemple de 170 000 € avec un prêt sur 20 ans à 3,4 %, assurance comprise, selon l’apport. Plus l’apport est élevé, plus le cash-flow s’améliore, mais plus le rendement de vos fonds propres baisse : c’est l’effet de levier du crédit. Pour tester d’autres durées et taux, utilisez notre calculateur de mensualité de crédit.
Un cash-flow légèrement négatif n’est pas forcément un mauvais placement : une partie de la mensualité rembourse du capital, qui reste acquis. Raisonnez sur l’enrichissement total à 10 ou 20 ans, plus-value éventuelle comprise, et gardez une épargne de précaution pour les vacances locatives et les gros travaux.
| Apport | Montant emprunté (20 ans, 3,4 %) | Mensualité | Cash-flow mensuel après impôt |
|---|---|---|---|
| 0 € | 170 000 € | 977 € | -636 € |
| 20 000 € | 150 000 € | 862 € | -521 € |
| 50 000 € | 120 000 € | 690 € | -349 € |
| 100 000 € | 70 000 € | 402 € | -61 € |
Rendement locatif par ville : comment comparer ?
Le rendement brut dépend directement du rapport entre loyer et prix au m². À Paris ou dans les métropoles les plus chères, il dépasse rarement 3 à 4 % brut ; dans les villes moyennes où le prix au m² est bas, il peut atteindre 7 à 10 %, au prix d’un risque de vacance plus élevé.
Pour une ville donnée, relevez le prix au m² des ventes récentes (base DVF des notaires et de la DGFiP) et le loyer au m² des annonces comparables, ou celui de l’observatoire local des loyers. La grille ci-dessous donne le rendement brut obtenu pour chaque combinaison.
Vérifiez aussi l’encadrement des loyers, en vigueur à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et dans plusieurs autres communes : il plafonne le loyer que vous pouvez demander. Depuis 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location en nouveau bail, ce qui impose de chiffrer les travaux de rénovation dans le coût total.
| Prix au m² | Loyer 10 €/m²/mois | Loyer 13 €/m²/mois | Loyer 16 €/m²/mois | Loyer 20 €/m²/mois | Loyer 28 €/m²/mois |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 000 € | 6 % | 7,8 % | 9,6 % | 12 % | 16,8 % |
| 3 000 € | 4 % | 5,2 % | 6,4 % | 8 % | 11,2 % |
| 4 000 € | 3 % | 3,9 % | 4,8 % | 6 % | 8,4 % |
| 6 000 € | 2 % | 2,6 % | 3,2 % | 4 % | 5,6 % |
| 10 000 € | 1,2 % | 1,56 % | 1,92 % | 2,4 % | 3,36 % |
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Un rendement brut de 5 à 7 % est souvent considéré comme correct en France hors grandes métropoles, et un rendement net de 4 à 5 % comme satisfaisant. Ces seuils n’ont de sens que comparés au taux du crédit, au risque de vacance et au potentiel de plus-value du quartier.
Un rendement très élevé signale souvent un risque : immeuble dégradé, copropriété en difficulté, zone où la demande locative baisse. À l’inverse, un rendement faible dans une ville dynamique peut se compenser par une revalorisation du bien. Comparez toujours le rendement net à celui d’un placement sans risque et au coût de votre crédit.
Erreurs fréquentes dans le calcul de la rentabilité locative
Les erreurs les plus courantes sont de calculer le rendement sur le loyer charges comprises, d’oublier les frais de notaire et les travaux dans le coût, de supposer 12 mois de loyers par an et d’ignorer la fiscalité, qui peut amputer la rentabilité d’un tiers.
- Le loyer à retenir est hors charges : les provisions pour charges récupérables ne sont pas un revenu.
- Le coût total inclut les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien), les travaux, l’ameublement et les frais d’agence à la charge de l’acheteur.
- Le rendement brut affiché par les annonces est souvent calculé sur le prix hors frais : comparez à méthode identique.
- En meublé, prévoyez le renouvellement du mobilier et des équipements tous les 5 à 10 ans.
- Le régime micro n’est pas toujours le plus avantageux : simulez aussi le régime réel avec un professionnel.
Questions fréquentes
Quelle est la formule du rendement locatif ?
Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix d’achat × 100. Rendement net = (loyers encaissés − charges non récupérables) ÷ (prix + frais de notaire + travaux) × 100. Le net-net retranche en plus l’impôt et les prélèvements sociaux.
Comment calculer un rendement locatif net ?
Partez des loyers réellement encaissés sur l’année, retirez taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion et entretien, puis divisez par le coût total d’acquisition. Pour 7 000 € nets et 170 000 € de coût, le rendement net est de 4,12 %.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le rendement ?
Oui pour le rendement net et net-net, car ils font partie de votre mise de départ. Seul le rendement brut, utilisé pour comparer des annonces, se calcule traditionnellement sur le prix seul.
Le crédit modifie-t-il le rendement locatif ?
Non, le rendement mesure la performance du bien, qu’il soit financé ou non. Le crédit modifie en revanche le cash-flow mensuel et la rentabilité de votre apport, grâce à l’effet de levier.
Quel taux de prélèvements sociaux sur les loyers en 2026 ?
17,2 % pour les revenus fonciers d’une location nue et 18,6 % pour les revenus d’une location meublée non professionnelle (LMNP) depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, applicable aux revenus 2025.
Location nue ou meublée : laquelle rapporte le plus ?
Le meublé se loue en général 10 à 20 % plus cher et bénéficie d’un abattement de 50 % au micro-BIC, contre 30 % au micro-foncier. Il entraîne toutefois plus de rotation, l’achat de mobilier et des prélèvements sociaux un peu plus élevés.
Comment trouver le rendement locatif d’une ville ?
Divisez le loyer annuel au m² des annonces comparables par le prix au m² des ventes récentes. Les données de prix DVF et les observatoires locaux des loyers sont les sources les plus fiables.
Sources et méthode
Les calculs reposent sur les formules visibles dans l’outil. Les données réglementaires ou médicales sont comparées aux références ci-dessous à la date de mise à jour.
- Revenus fonciers (location nue) — Service-Public · Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de loyers
- Revenus d’une location meublée — Service-Public · Abattements de 50 % et 30 % ; plafonds de 77 700 € (revenus 2025), 83 600 € (revenus 2026) et 15 000 € (mis à jour le 15 avril 2026)
- Principales nouveautés des revenus 2025 — impots.gouv.fr · Prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus du patrimoine hors revenus fonciers (LFSS 2026)
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 — Légifrance
- Demandes de valeurs foncières (DVF) — data.gouv.fr