Comment calculer une mensualité de crédit ?
Pour un prêt amortissable à taux fixe, la mensualité dépend du capital, du taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et du nombre d’échéances. Pour 250 000 € à 3,5 % sur 20 ans, elle vaut environ 1 450 € hors assurance, pendant 240 mois.
La mensualité hors assurance reste constante, mais sa composition change : les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû, qui baisse, donc la part de capital remboursé augmente échéance après échéance.
L’outil ajoute séparément une assurance calculée sur le capital initial, méthode fréquente mais non universelle. Si votre assurance porte sur le capital restant dû, sa prime baisse au fil du temps : reportez-vous à l’échéancier contractuel.
Le coût total affiché additionne les intérêts, l’assurance et les frais initiaux saisis. Il ne comprend pas le capital lui-même, que vous remboursez de toute façon.
Taux nominal et TAEG : quelle différence ?
Le taux nominal ne sert qu’à calculer les intérêts. Le TAEG ajoute les frais obligatoires pour obtenir le crédit (dossier, garantie, courtage, assurance exigée) et s’exprime comme un taux actuariel annuel. Sur 250 000 € à 3,5 % sur 20 ans, 2 500 € de frais et 0,34 % d’assurance portent le TAEG à environ 4,24 %.
Le calculateur estime le TAEG en cherchant le taux mensuel qui égalise la somme réellement reçue (capital moins frais) et les mensualités assurance comprise, puis en le capitalisant sur douze mois. Même sans aucun frais, le TAEG dépasse légèrement le taux nominal, car un taux mensuel de 3,5 % ÷ 12 capitalisé douze fois donne 3,56 % par an.
C’est le TAEG, pas le taux nominal, qu’il faut comparer entre deux offres et au taux d’usure. Une offre à 3,4 % avec une assurance coûteuse peut revenir plus cher qu’une offre à 3,6 % avec une délégation d’assurance bon marché.
| Frais initiaux | Assurance | TAEG estimé (250 000 €, 3,5 %, 20 ans) |
|---|---|---|
| 0 € | aucune | 3,56 % |
| 2 500 € | aucune | 3,67 % |
| 0 € | 0,34 % du capital par an | 4,12 % |
| 2 500 € | 0,34 % du capital par an | 4,24 % |
| 4 000 € | 0,45 % du capital par an | 4,49 % |
Quel est le taux d’usure au 4e trimestre 2026 ?
Du 1er octobre au 31 décembre 2026, le TAEG d’un prêt immobilier à taux fixe ne peut pas dépasser 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % pour 20 ans et plus. Au-delà, le prêt est usuraire et la banque ne peut pas l’accorder.
Ces seuils sont publiés chaque trimestre au Journal officiel par la Banque de France : ils valent le taux effectif moyen pratiqué au trimestre précédent, majoré d’un tiers. Le même avis fixe 5,52 % pour les prêts à taux variable et 6,49 % pour les prêts relais.
Le taux d’usure bloque surtout les dossiers où l’assurance est chère, par exemple pour un emprunteur âgé ou présentant un risque de santé : l’assurance entre dans le TAEG. Le calculateur signale un TAEG estimé supérieur au seuil de la durée choisie.
| Prêt immobilier à taux fixe | Seuil de l’usure au 1er octobre 2026 | Mensualité max. pour 200 000 € au seuil, hors frais |
|---|---|---|
| moins de 10 ans | 4,09 % | 2 210 € sur 9 ans |
| 10 à moins de 20 ans | 4,68 % | 1 538 € sur 15 ans |
| 20 ans et plus | 5,40 % | 1 201 € sur 25 ans |
Quelles sont les règles du HCSF en 2026 ?
Les banques doivent en principe limiter le taux d’effort à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, et la durée à 25 ans. Cette norme, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022, laisse une marge de 20 % de la production trimestrielle pour y déroger.
La durée peut atteindre 27 ans lorsqu’un différé d’amortissement est justifié par un logement neuf livré plus tard ou par des travaux d’au moins 10 % du coût de l’opération. Dans la marge de 20 %, au moins 70 % des dérogations sont réservées à l’achat de la résidence principale, dont une part minimale pour les primo-accédants.
Un taux d’effort inférieur à 35 % ne crée aucun droit au crédit : l’établissement examine aussi le reste à vivre, l’épargne, la stabilité des revenus et l’apport. À l’inverse, un dossier à 37 % peut passer s’il entre dans la marge de dérogation, souvent pour des revenus élevés.
Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?
Avec 4 500 € de revenus nets et aucun autre crédit, la mensualité maximale à 35 % est de 1 575 € assurance comprise. À 3,5 % et 0,34 % d’assurance, cela permet d’emprunter environ 259 000 € sur 20 ans ou 298 000 € sur 25 ans.
Le mode « Capacité d’emprunt » inverse la formule : il part de la mensualité admissible et retrouve le capital. Les mensualités de crédits en cours sont déduites du plafond, ce qui explique qu’un crédit auto de 300 € par mois réduise la capacité d’environ 55 000 € sur 25 ans.
Ajoutez votre apport pour obtenir le budget d’achat, puis retirez les frais de notaire estimés : le prix du bien visé doit tenir dans ce total.
| Revenus nets du foyer | Mensualité max. (35 %) | Capital sur 20 ans | Capital sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 115 076 € | 132 336 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 172 614 € | 198 504 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 230 152 € | 264 672 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 287 690 € | 330 840 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 345 228 € | 397 008 € |
| 8 000 € | 2 800 € | 460 304 € | 529 344 € |
15, 20 ou 25 ans : que coûte une durée plus longue ?
Sur 250 000 € à 3,5 %, passer de 15 à 25 ans fait baisser la mensualité d’environ 535 € mais augmente les intérêts totaux de près de 53 800 €. Allonger la durée achète de la trésorerie mensuelle au prix d’un coût total nettement supérieur.
Le tableau compare à capital, taux et assurance identiques. En pratique, les banques proposent un taux un peu plus élevé sur 25 ans que sur 15 ans, ce qui creuse encore l’écart. L’assurance est aussi due plus longtemps.
| Durée | Mensualité hors assurance | Intérêts totaux | Écart d’intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 787 € | 71 697 € | référence |
| 20 ans | 1 450 € | 97 976 € | + 26 279 € |
| 25 ans | 1 252 € | 125 468 € | + 53 771 € |
| 30 ans | 1 123 € | 154 140 € | + 82 443 € |
Mensualité pour 100 000 € empruntés : tableau de référence
À 3,5 % hors assurance, 100 000 € empruntés coûtent environ 715 € par mois sur 15 ans, 580 € sur 20 ans et 501 € sur 25 ans. La mensualité est proportionnelle au capital : multipliez par 2,5 pour un prêt de 250 000 €.
Cette proportionnalité ne vaut que pour la mensualité hors assurance. Utilisez ce tableau pour vérifier qu’une proposition est cohérente, puis saisissez vos chiffres exacts dans le calculateur.
| Taux nominal | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| 2,00 % | 644 € | 506 € | 424 € |
| 2,50 % | 667 € | 530 € | 449 € |
| 3,00 % | 691 € | 555 € | 474 € |
| 3,50 % | 715 € | 580 € | 501 € |
| 4,00 % | 740 € | 606 € | 528 € |
| 4,50 % | 765 € | 633 € | 556 € |
Que change un point de taux sur la mensualité ?
Sur 250 000 € sur 20 ans, passer de 3,5 % à 4,5 % ajoute environ 132 € par mois et près de 31 600 € d’intérêts sur la durée du prêt. Un demi-point vaut donc environ 65 € par mois.
Ce repère aide à arbitrer : négocier 0,2 point rapporte souvent plus que de raboter les frais de dossier, mais moins que de réduire la durée d’un an ou deux si votre taux d’effort le permet.
| Taux nominal | Mensualité | Intérêts totaux | Écart mensuel |
|---|---|---|---|
| 2,50 % | 1 325 € | 67 942 € | − 125 € |
| 3,00 % | 1 386 € | 82 759 € | − 63 € |
| 3,50 % | 1 450 € | 97 976 € | référence |
| 4,00 % | 1 515 € | 113 588 € | + 65 € |
| 4,50 % | 1 582 € | 129 590 € | + 132 € |
Pourquoi les intérêts pèsent surtout au début du prêt
Sur 250 000 € à 3,5 % sur 20 ans, la première échéance contient environ 50 % d’intérêts ; la dernière n’en contient presque plus. Le capital ne se rembourse vite qu’après plusieurs années.
C’est la conséquence directe de la formule : les intérêts portent sur le capital restant dû, qui baisse lentement au début. Un remboursement anticipé en début de prêt supprime donc beaucoup plus d’intérêts futurs que le même montant versé en fin de prêt.
| Moment du prêt | Part d’intérêts | Part de capital | % d’intérêts | Capital restant |
|---|---|---|---|---|
| Échéance 1 | 729 € | 721 € | 50,3 % | 249 279 € |
| Échéance 60 | 594 € | 856 € | 41,0 % | 202 816 € |
| Échéance 120 | 431 € | 1 019 € | 29,7 % | 146 624 € |
| Échéance 180 | 236 € | 1 214 € | 16,3 % | 79 701 € |
| Échéance 240 | 4 € | 1 446 € | 0,3 % | 0 € |
Simulateur de remboursement anticipé : indemnités et gain réel
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne peuvent pas dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Pour 30 000 € remboursés sur un prêt à 3,5 %, le plafond est de 525 €.
Exemple : 200 000 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans, 30 000 € remboursés après 5 ans. En gardant la mensualité de 1 160 €, la durée raccourcit de 41 mois et vous évitez environ 17 800 € d’intérêts. En gardant la durée, la mensualité descend à 945 € mais l’économie tombe à 8 600 €. Le remboursement total au même moment coûte au plus 2 839 € d’IRA pour 46 500 € d’intérêts évités.
Aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement fait suite à la vente du bien après un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, à leur décès ou à la cessation forcée de leur activité. Le contrat peut aussi ne prévoir aucune IRA : c’est un point à négocier dès l’offre. Il peut en revanche refuser un remboursement partiel égal ou inférieur à 10 % du capital initial, sauf s’il s’agit du solde.
Avant de rembourser, comparez avec le rendement net de votre épargne et gardez une réserve de précaution : l’argent versé à la banque ne se récupère plus.
| Remboursement de 30 000 € après… | IRA maximum | Intérêts évités (durée réduite) | Mois gagnés | Intérêts évités (mensualité réduite) | Nouvelle mensualité |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 ans | 525 € | 22 711 € | 45 | 10 478 € | 973 € |
| 5 ans | 525 € | 17 766 € | 41 | 8 604 € | 945 € |
| 10 ans | 525 € | 10 483 € | 34 | 5 599 € | 863 € |
| 15 ans | 525 € | 4 263 € | 29 | 2 745 € | 614 € |
Erreurs fréquentes et limites du calcul
Les écarts avec l’échéancier de la banque viennent le plus souvent de l’assurance sur capital restant dû, d’un différé, d’un prêt à paliers ou d’un PTZ, et des frais de garantie non saisis. Le calculateur modélise un seul prêt amortissable à taux fixe.
- Comparer des offres sur le taux nominal au lieu du TAEG.
- Oublier les crédits en cours dans le taux d’effort, ou compter les revenus après impôt au lieu d’avant impôt.
- Supposer que l’assurance baisse après un remboursement partiel : sur capital initial, elle reste souvent due jusqu’au terme.
- Allonger la durée pour passer sous 35 % sans regarder le surcoût total en intérêts.
- Utiliser le simulateur pour un prêt à taux variable ou un crédit relais, dont les règles de calcul diffèrent.
Questions fréquentes
Quelle mensualité pour 200 000 € sur 20 ans ?
À 3,5 % hors assurance, environ 1 160 € par mois. Avec une assurance de 0,34 % par an sur le capital initial, ajoutez environ 57 €, soit près de 1 217 €.
Quelle mensualité pour 300 000 € sur 25 ans ?
À 3,5 % hors assurance, comptez environ 1 503 € par mois, trois fois la mensualité de 100 000 € sur la même durée. Ajoutez l’assurance selon votre proposition.
Pourquoi le résultat diffère-t-il de celui de ma banque ?
L’écart peut venir des frais de garantie, d’une assurance sur capital restant dû, d’un différé, d’un prêt à paliers, d’un PTZ ou des règles d’arrondi de l’échéancier.
Le taux d’effort de 35 % garantit-il l’accord ?
Non. C’est un critère encadré, pas un droit. La banque reste libre d’accepter ou de refuser après analyse complète du dossier.
Faut-il réduire la durée ou la mensualité après un remboursement anticipé ?
Réduire la durée économise presque toujours davantage d’intérêts : dans l’exemple de la page, 17 800 € contre 8 600 €. Réduire la mensualité est utile si vous voulez retrouver du reste à vivre ou préparer un autre emprunt.
Le taux d’usure s’applique-t-il au taux nominal ?
Non, au TAEG, qui inclut l’assurance et les frais obligatoires. Un nominal de 3,5 % peut donner un TAEG supérieur à 4,5 % si l’assurance est chère.
La renégociation ou le rachat de crédit entraîne-t-il des IRA ?
Un rachat par une autre banque est un remboursement anticipé total : les IRA sont dues dans la limite légale si le contrat les prévoit. Une renégociation dans la même banque se discute librement.
Peut-on rembourser son crédit immobilier à tout moment ?
Oui, l’emprunteur peut toujours rembourser par anticipation, en partie ou en totalité. Seuls le seuil de 10 % pour un remboursement partiel et les indemnités prévues au contrat peuvent l’encadrer.
Sources et méthode
Les calculs reposent sur les formules visibles dans l’outil. Les données réglementaires ou médicales sont comparées aux références ci-dessous à la date de mise à jour.
- Avis du 25 septembre 2026 concernant l’usure — Journal officiel, Légifrance · Seuils applicables à compter du 1er octobre 2026
- Articles R313-25 du Code de la consommation — Légifrance · Plafond des indemnités : 6 mois d’intérêts, 3 % du capital restant dû
- Articles L313-47 à L313-49 du Code de la consommation — Légifrance · Droit au remboursement anticipé et cas sans indemnité
- Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? — Service-Public.fr
- Décision du 29 juin 2023 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers — HCSF, Légifrance
- Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers — Haut Conseil de stabilité financière
- Que comprend le TAEG ? — Ministère de l’Économie